Informations juridiques


 


Agent Immobilier : Son métier consiste à rapprocher des clients en vue de réaliser un achat, une vente ou une location d’immeuble, fonds de commerce. Il est donc un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. Il participe à la négociation permettant d’aboutir à la réalisation effective de la transaction. Cette profession est réglementée et régie par la loi Hoguet.

Carte professionnelle : Elle est délivrée par la préfecture et est obligatoire pour pouvoir exercer les professions d'agent immobilier.

Commission ou frais d’agence : C'est la rémunération de l'agent immobilier en cas de réalisation d'une transaction (achat, vente ou location). Le montant de la commission est fixée par ses honoraires, obligatoirement affiché dans son bureau.

Mandat (Immobilier) : Acte par lequel une personne, le mandant, donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire quelque chose en son nom. Le contrat doit être écrit et ne se forme que par l'acceptation du mandataire. Il est obligatoire et préalable à la mission du mandataire.

Vente :

Loi Hoguet : (02/01/1970) Elle réglemente les conditions d'exercice des professions d'agent immobilier, de mandataire en vente de fonds de commerce et d'administrateur de biens (gérant d'immeuble et syndic de copropriété). Elle a créé une carte professionnelle et fixée ses conditions d'attribution. Elle détermine les conditions personnelles d'accès à la profession et d'exercice, et les causes d'incapacité de l'exercice de ces professions.

"Article 3
Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.
Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :
1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ;
3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;
4° Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II ci-après.
La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier.
Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
La carte n'est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.
Il doit être procédé à une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire aux conditions posées par les 1° et 4° ci-dessus.
Article 4
• Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.
Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.
Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date.
Article 5
• Les personnes visées à l'article 1er qui reçoivent, détiennent des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, notamment les formalités de tenu des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat."

 

Bien Immobilier : Un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé, la racine latine de immobilier signifiant: «qui ne bouge pas». En France, les biens immeubles sont juridiquement définis aux articles 517 à 526 du Code Civil. Cela peut concerner un terrain nu (c'est-à-dire sans la moindre construction), un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qu'il soit à usage d’habitation, de bureau, de stockage, industriel ou encore à usage mixte.

Compromis de vente : Il est également appelé promesse synallagmatique. Il concerne les immeubles de toutes natures existants ou à construire et quelque soit leur usage. C’est un document établit avant l’acte définitif de vente. Il est nécessaire car il permet de purger le droit de préemption de la ville, de réaliser les conditions suspensives … Il peut être établit sous seing privé mais doit être publié. Il est généralement accompagné d’un versement par l’acheteur. En application de la loi "SRU", un droit de rétractation ou délai de réflexion – suivant si l’acte a été établi sous seing privé ou devant notaire – de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.

Diagnostic technique (dossier vente) : Il doit comporter suivant les circonstances (type et âge du bien et localisation) : le constat de risque d'exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l’état de l'installation intérieure de gaz (naturel ou non), l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique (DPE). S’il n’est plus valable lors de la signature de l’acte authentique il devra être remplacé et annexé à l’acte de vente.

Acte sous seing privé : Est un acte conclu sans le concours d'un notaire ou huissier. Il est rédigé est signé par les parties à l'acte, ou avec le concours d'un agent immobilier. (Bail de location, mandat de gérance, ...)

Acte authentique : Est un acte rédigé par un notaire. C'est le seul qui soit habilité à faire signer des ventes de biens immeubles, des prêts avec constitution d'hypothèque et des successions.

Frais de notaire : Sous cette appellation se distinguent plusieurs types de frais : les honoraires d'acte (émoluments, établis selon un tarif officiel), les droits d'enregistrement et taxes versées au Trésor Public ainsi que le salaire du conservateur des hypothèques et les débours. A la fin des formalités le notaire a l’obligation de remettre à son client un décompte détaillé (le détail des émoluments proportionnels et des honoraires, avec leur nature et leur base de calcul, le détail des formalités et frais … ).

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Location :

Bail d'habitation principal : Est régit par la loi Mermaz du 06/07/89. C'est un contrat de location par lequel l'une des parties (bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (le preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps la jouissance d'une chose immobilière. Cela concerne tous les baux à usage d'habitation principale et à usage mixte. Il est obligatoirement écrit et son contenu est imposé (montant et modalités de paiement de loyer, règles de révision,...). Des annexes sont devenues obligatoires (ERNT, DPE, ...) et toutes les obligations du bailleur et du locataire sont déterminées par une liste bien définit article 6 et 7.

Dépôt de garantie : Elle est versée par le locataire au profit du bailleur, lors de la signature du bail. Elle est encaissée, et sera restituée en intégralité lors du déménagement du locataire, s'il a rempli l'intégralité de ses obligations, et notamment le paiement des loyers, charges taxes et autres sommes dues en application des clauses du bail, ainsi que la restitution de locaux en état d'usage et exempts de dégradations volontaires ou accidentelles. Le bailleur à deux mois maximum pour lui restituer à compter de la restitution des clés. Une provision peut être conservée pour apurement des charges non encore arrêtées. Dans les baux de locaux d'habitation nus, relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer. Dans les autres types de baux, il peut être plus important.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il est obligatoire. C’est un document informatif. Il évalue au plus prés les dépenses électrique du locataire.

L'état des lieux : Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. Il établit par l’agent immobilier en présence du locataire.

Garantie des risques locatifs : La GRL est une assurance couvrant les risques de loyers impayés (et de détériorations immobilières) des locataires qui ne présentent pas les critères usuels de garantie demandés.

Taxe d'habitation : Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale (après abattement pour charge de famille), multipliée par les taux fixés par les collectivités territoriales.

Aide personnalisée au logement (APL) : Elle ne concerne que la résidence principale et versée par la Caisse d’Allocations familiales, sous certaines conditions. C’est une aide versée par l’Etat. Elle peut être directement versée au locataire et elle est déduite du loyer dû par le locataire. Une estimation de l'APL et de l'allocation logement peut être calculée sur le site vosallocations.com

Charges locatives : sont les charges incombant au locataire. Elles peuvent être engagées soit par le locataire, soit supportées parle propriétaire qui en réclamera le remboursement.

Indice de référence des loyers : Le propriétaire peut augmenté le loyer chaque année. Cependant, il ne peut pas le faire à son gré. Pour cela, il existe l’IRL, il est calculé, grâce pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cela permettra de calculer le nouveau montant du loyer. L’augmentation se fait à l’anniversaire du bail.

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Location saisonnière :

Arrhes ou Acompte : Lorsque le versement d'avance est qualifié d'arrhes, le loueur comme le locataire peuvent se dédire, c'est-à-dire revenir sur leur engagement, même après la conclusion du contrat. Si c'est le locataire qui se dédit, il perd ses arrhes. S'il s'agit du loueur, il doit rembourser le double des arrhes.

Lorsque le paiement est qualifié d'acompte, l'engagement est considéré comme définitif pour les deux parties. Le locataire ou le loueur qui se désiste soit alors indemnisé l'autre à concurrence du prejudice qu'il a subit. Ainsi le locataire pourra devoir payer la totalité du prix si le bien n'a pas pu être reloué. Si le contrat ne stipule pas de qualification precise, l'avance est reputée constituer des arrhes. Sachez qu'il est interdit pour un loueur de cumuler les avantages des arrhes et des acomptes.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements 
04.32.76.38.66 ou sur aclgimmobilier@gmail.com

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